Immobilien-Crowdfunding 2026: Plattformen im Vergleich
Immobilien-Crowdfunding macht es möglich, schon ab 10 bis 500 € in Immobilien zu investieren, ohne selbst eine Wohnung zu kaufen. Sie leihen einem Projektentwickler oder Bestandshalter über eine Plattform Geld und erhalten dafür einen festen Zins, meist zwischen 8 und 14 % p. a. Bei einigen Anbietern beteiligen Sie sich stattdessen am Eigenkapital eines Projekts oder kaufen tokenisierte Anteile.
Für deutsche Anleger ist die Rechtsform entscheidend. Deutsche und österreichische Plattformen wie Exporo, Bergfürst oder Dagobertinvest arbeiten traditionell mit Nachrangdarlehen oder Anleihen ohne direkte Grundbuchsicherheit. Baltische und spanische Anbieter wie Profitus, InRento, Crowdpear oder Civislend vergeben dagegen oft Kredite, die mit einer erstrangigen Hypothek besichert sind. Das senkt das Verlustrisiko, schließt es aber nicht aus: Beim estnischen Marktführer Estateguru befindet sich laut unabhängigen Auswertungen inzwischen ein großer Teil des Portfolios in der Verwertung.
Unser Vergleich zeigt aktive Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen, die Anleger aus Deutschland nutzen können, mit Mindestanlage, Zinsen, Sicherheit und Lizenz. Risikohinweis: Immobilien-Crowdfunding ist keine Einlage und nicht durch die Einlagensicherung geschützt. Projektverzögerungen sind häufig, ein Teil- oder Totalverlust ist möglich.
Zusammengesetzt aus verifizierten Anlegerbewertungen, redaktioneller Prüfung und regulatorischem Status.
- Rendite p. a.
- 6,0%
- Volumen
- 120M
- Rendite p. a.
- 11,0%
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- €45M
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- 16,0%
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- €160M
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- 12,4%
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- €25M
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- 11,4%
- Volumen
- €254M
- Rendite p. a.
- 15,1%
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- €38M
- Rendite p. a.
- 18,0%
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- €46M
- Rendite p. a.
- —
- Volumen
- 123M
- Rendite p. a.
- 9,0%
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- —
- Rendite p. a.
- 10,0%
- Volumen
- €952M
- Rendite p. a.
- 9,0%
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- 1170M
- Rendite p. a.
- 14,0%
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- €167M
Diese Rangliste enthält Werbung und Affiliate-Links; kommerzielle Partnerschaften beeinflussen die Platzierungen und Bewertungen.
- In Immobilien investieren ab 10 bis 500 €, ohne Kaufnebenkosten und Kredit
- Feste Zinsen von meist 8 bis 14 % p. a., oft halbjährlich oder monatlich ausgezahlt
- Viele baltische und spanische Plattformen sichern Kredite mit erstrangiger Hypothek
- Streuung über Länder und Projektarten (Neubau, Sanierung, Bestand) möglich
- Alle genannten Plattformen außer Reental arbeiten mit EU-Lizenz (ECSP oder MiFID II)
- Keine Einlagensicherung, Teil- oder Totalverlust möglich
- Deutsche Angebote sind meist Nachrangdarlehen ohne Grundbuchsicherheit
- Verzögerungen sind häufig; Verwertungen dauern Jahre (Beispiel Estateguru)
- Kaum Liquidität: Zweitmärkte fehlen oder sind dünn gehandelt
- Klumpenrisiko Immobilienmarkt: Ein Preisrückgang trifft viele Projekte gleichzeitig
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Rang der Sicherheit: Hypothek oder Nachrang?
Die wichtigste Frage beim Immobilien Crowdinvesting: Was passiert, wenn der Bauträger nicht zahlt? Bei einem erstrangig besicherten Darlehen kann ein Sicherheitentreuhänder die Immobilie verwerten lassen, und der Erlös fließt zuerst an die Anleger. Bei einem Nachrangdarlehen werden erst Banken und andere vorrangige Gläubiger bedient; Anleger stehen am Ende der Schlange. Mehr zu dieser Rechtsform lesen Sie im Ratgeber zu Nachrangdarlehen.
Beleihungsauslauf (LTV)
Der Loan-to-Value zeigt, wie viel Prozent des Immobilienwerts finanziert werden. Werte bis etwa 70 % gelten als konservativ; Profitus begrenzt seine Kredite nach eigenen Angaben auf 70 % LTV. Prüfen Sie, wer das Gutachten erstellt hat und ob es auf dem aktuellen oder einem künftigen Wert nach Fertigstellung beruht.
Verzugs- und Verwertungsquote
Seriöse Plattformen veröffentlichen, wie viele Projekte im Verzug oder in der Verwertung sind. Zahlen nur für abgeschlossene Projekte sind wenig aussagekräftig. Estateguru zeigt, wie schnell sich ein Portfolio verschlechtern kann: Kredite aus der Expansion nach Deutschland gerieten reihenweise in Verzug, Verwertungen ziehen sich über Jahre.
Lizenz und Kontrolle
Seit November 2023 brauchen Crowdfunding-Plattformen in der EU eine Lizenz nach der ECSP-Verordnung (EU 2020/1503). Exporo und Bergfürst werden von der BaFin beaufsichtigt, Dagobertinvest von der österreichischen FMA, die litauischen Anbieter von der Bank of Lithuania, die spanischen von der CNMV. Die Lizenz sagt nichts über die Qualität der Projekte aus, sorgt aber für Kenntnistest, Anlage-Informationsblatt und getrennte Kundengelder.
Liquidität und Streuung
Immobilienprojekte laufen meist 6 bis 36 Monate, Verlängerungen sind üblich. Ein Zweitmarkt ist die Ausnahme oder wenig liquide. Verteilen Sie Ihr Budget auf viele Projekte, Länder und mindestens zwei Plattformen, und planen Sie das Geld für die gesamte Laufzeit plus Puffer ein. Wie sich Immobilien-Crowdfunding in eine Gesamtstrategie einfügt, zeigt unser Ratgeber Immobilien-Investment.
How it stacks up.
| Plattform | Sitz | Mindestanlage | Zinsen/Ziel p. a. | Struktur/Sicherheit | Aufsicht |
|---|---|---|---|---|---|
| Civislend | Spanien | 250 € | ca. 10–13 % | Darlehen, erstrangige Hypothek | ECSP (CNMV) |
| Crowdpear | Litauen | 100 € | ca. 10–14 % | immobilienbesicherte Unternehmenskredite | ECSP (Bank of Lithuania) |
| Urbanitae | Spanien | 500 € | Ziel bis 16 % | Eigenkapital und Darlehen | ECSP (CNMV) |
| InRento | Litauen | 500 € | ca. 12 % | Darlehen, Hypothek; Mietobjekte | ECSP (Bank of Lithuania) |
| Profitus | Litauen | 100 € | ca. 10–11 % | Darlehen, Hypothek, LTV max. 70 % | ECSP (Bank of Lithuania) |
| Indemo | Lettland | 10 € | Ziel über 15 % | notleidende spanische Hypothekenkredite | MiFID II (Latvijas Banka) |
| Exporo | Deutschland | projektabhängig | bis 9 % | Nachrang / Anleihen | ECSP (BaFin) |
| Bergfürst | Deutschland | 10 € | ca. 9 % (Beispielprojekt) | Nachrangdarlehen | ECSP (BaFin) |
| Dagobertinvest | Österreich | 100 € | 13,5–14 % (aktuelle Projekte) | Nachrangdarlehen / Anleihen | ECSP (FMA) |
| Estateguru | Estland | 50 € | ca. 10 % | Darlehen, Hypothek | ECSP (Finantsinspektsioon) |
| Reental | Spanien | k. A. | 16,47 % Ø abgeschlossene Projekte (Anbieterangabe) | tokenisierte Anteile | nach eigenen Angaben CNMV/SEC-Vorgaben, MiCA |
| Baltis Capital | Frankreich | 1.000 € | k. A. | Eigenkapital-Beteiligung | ECSP (AMF) |
Stand: September 2026, Angaben laut Anbieter bzw. öffentlichen Plattformdaten. Zinsen sind Zielwerte vor Ausfällen und Steuern.
Einordnung: Wer in Immobilien investieren will und ab 100 € einsteigen möchte, findet bei Profitus, Crowdpear und Dagobertinvest die niedrigsten Hürden unter den besicherten bzw. regulierten Anbietern; Bergfürst startet schon bei 10 €. Civislend und Profitus setzen auf erstrangige Hypotheken, Profitus hat allerdings seit Mai 2023 keinen Zweitmarkt mehr. Bei Urbanitae stammt ein großer Teil des Volumens aus Eigenkapitalprojekten, bei denen es keine Hypothek gibt und sich Verkäufe verzögern können. Estateguru ist gemessen am Volumen einer der größten Anbieter, sammelt aber zugleich die schlechtesten Erfahrungen: Laut CrowdIndex lag Anfang 2026 rund 60 % des Portfolios in der Verwertung, auf Trustpilot kommt die Plattform auf 1,4 von 5 Sternen. Indemo ist ein Sonderfall: Hier kaufen Anleger über Wertpapiere Anteile an notleidenden spanischen Hypothekenkrediten, die Rendite hängt vom Erfolg der Verwertung ab. Reental arbeitet mit Token und Ausschüttungen in der Stablecoin USDT, was ein zusätzliches Krypto- und Währungsrisiko bedeutet.
Eine engere Auswahl der besten Anbieter finden Sie unter beste Immobilien-Crowdfunding-Plattformen, deutsche Anbieter im Überblick Crowdlending Deutschland.
Häufige Fragen.
Was ist Immobilien-Crowdfunding?
Beim Immobilien-Crowdfunding finanzieren viele Privatanleger gemeinsam ein Immobilienprojekt über eine Online-Plattform. Meist vergeben Sie ein Darlehen an einen Projektentwickler und erhalten dafür einen festen Zins, bei manchen Plattformen beteiligen Sie sich am Eigenkapital. Das Geld ist für die Projektlaufzeit gebunden, üblich sind 6 bis 36 Monate. Die Rückzahlung hängt vom Erfolg des Projekts ab.
Kann man mit 100 € in Immobilien investieren?
Ja. Bei Profitus, Crowdpear und Dagobertinvest beträgt die Mindestanlage 100 €, bei Bergfürst und Indemo sogar nur 10 €, bei Estateguru 50 €. Mit 100 € sind Sie allerdings nur an einem einzigen Projekt beteiligt. Sinnvoll wird Immobilien-Crowdfunding erst mit Streuung über zehn oder mehr Projekte, was bei 100 € pro Projekt rund 1.000 € Budget bedeutet.
Ist Immobilien-Crowdfunding sicher?
Es ist sicherer als ungesicherte Konsumentenkredite, wenn eine erstrangige Hypothek und ein niedriger Beleihungsauslauf vorliegen. Sicher im Sinne einer Bankeinlage ist es nicht. Projekte verzögern sich oft, Bauträger können insolvent werden, und die Verwertung einer Immobilie dauert Jahre und bringt nicht immer den vollen Betrag. Bei Nachrangdarlehen ohne Sicherheit ist ein Totalverlust möglich.
Welche Rendite bringt Immobilien Crowdinvesting?
Die beworbenen Zinsen liegen meist zwischen 8 und 14 % p. a., bei Eigenkapitalprojekten und notleidenden Krediten auch darüber. Realistisch ist eine niedrigere Nettorendite, weil einzelne Projekte ausfallen oder sich verzögern und nicht investiertes Guthaben keinen Zins bringt. Nach Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag bleibt von 10 % Zins rund 7,4 % übrig, sobald der Sparer-Pauschbetrag ausgeschöpft ist.
Was ist der Unterschied zwischen Nachrangdarlehen und besichertem Darlehen?
Ein besichertes Darlehen ist durch eine Hypothek oder Grundschuld an der Immobilie abgesichert. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann die Immobilie verwertet werden, und die Anleger werden aus dem Erlös bedient. Ein Nachrangdarlehen hat keine solche Sicherheit und wird im Insolvenzfall erst nach allen anderen Gläubigern zurückgezahlt. Deutsche Plattformen nutzen überwiegend Nachrangdarlehen, baltische und spanische eher besicherte Darlehen.
Wie wird Immobilien-Crowdfunding versteuert?
Zinsen aus Immobilien-Crowdfunding sind Einkünfte aus Kapitalvermögen: 25 % Abgeltungsteuer plus 5,5 % Solidaritätszuschlag, gegebenenfalls Kirchensteuer. Der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 € (2.000 € bei Zusammenveranlagung) gilt. Ausländische Plattformen führen keine deutsche Steuer ab, Sie geben die Zinsen in der Anlage KAP an. Ausfälle lassen sich als Verlust aus Kapitalforderungen mit anderen Kapitalerträgen verrechnen.
Was ist mit Estateguru los?
Estateguru aus Tallinn gehört seit 2013 zu den größten Plattformen für Immobilienkredite und hat eine ECSP-Lizenz der estnischen Finanzaufsicht. Nach der Expansion nach Deutschland und in andere Länder gerieten viele Kredite in Verzug. Unabhängige Auswertungen sehen Anfang 2026 rund 60 % des Portfolios in der Verwertung, der Zweitmarkt ist kaum liquide, und die Plattform erhebt seit 2023 eine Verwaltungsgebühr auf das Portfolio. Neue Anleger sollten das vor einer Investition prüfen.